Immobilie – die technische Seite des Hauskaufs

Sei es ein neu hergestelltes Haus oder eine schon in die Jahre gekommene Immobilie, für den Erwerb sind meist hohe Summen zu bezahlen. Da stellt sich schon die Frage, ob das Objekt in einem guten baulichen Zustand ist. Dabei gibt es einige Punkte, die auch ein Laie in Erfahrung bringen kann, aber auch Bereiche, für die möglicherweise fachlicher Rat sinnvoll ist.

Immobilie – technische Informationen, die allgemein verfügbar sind

Während ein potentieller Käufer beim Stichwort „Lage“ eher an die Infrastruktur, die öffentlichen Verkehrsmittel und vielleicht auch an die angrenzenden Nachbarn denkt, kann die jeweilige Lage auch technische Konsequenzen haben. Befindet sich das Bauwerk im Bereich einer ehemaligen Deponie oder ist mit anderen Altlasten zu rechnen? Ein seriöser Verkäufer wird dazu bereitwillig Auskunft geben. Schwieriger wird es, einschätzen zu können, ob Naturgefahren drohen. Gegen extreme Starkregenereignisse ist man wohl nirgends sicher, aber ob eine Immobilie in einem Überschwemmungsbereich liegt, hat Konsequenzen in der erforderlichen Bauausführung.

Lage: Eine traumhafte Lage lässt nicht auf die vorhandene Bausubstanz schließen

In Bayern wird vom bayerischen Landesamt für Umwelt ein „Umwelt-Atlas“ im Internet zur Verfügung gestellt. Hier werden eine Vielzahl an Informationen zum Standort angeboten. Neben Hochwassergefahrenflächen und Grundwasserständen findet man Angaben vom Baugrund über Erdbebengefahren bis hin zum Umgebungslärm an Straßen und in Ballungsräumen. Wer nähere Auskunft zur natürlichen Radonbelastung haben möchte, wird beim Geoportal des Bundesamts für Strahlenschutz fündig.

In vielen Gemeinden sind auch die Bebauungspläne einsehbar, in dem die gewünschte Immobilie liegt. Diese Pläne und die zugehörigen textlichen Erläuterungen geben Aufschluss darüber, ob Besonderheiten im Baugrund bzw. bei den Grundwasserständen zu erwarten sind und ob z. B. in angrenzenden Bauparzellen größere Objekte geplant oder zulässig sind. Auch für die potentielle Kauf-Immobilie sind die baurechtlichen Vorgaben angegeben. Es lässt sich damit schnell feststellen, in wie weit die Baugrenzen ausgenutzt sind und ob zusätzliche Bauten (z. B. Garagen) erlaubt sind.

Wer zukünftige Umbaumaßnahmen zur Anpassung des Gebäudes an die eigenen Bedürfnisse plant, sollte beim Verkäufer den Umfang der vorhandenen Bauunterlagen (Baugenehmigung, Eingabepläne, Ausführungspläne usw.) abfragen. Die wärmetechnische Qualität einer Immobilie lässt sich aus dem Energieausweis ablesen. Hier wird in einer gut verständlichen Skala das Bestandsgebäude hinsichtlich des erforderlichen Energiebedarfs eingeordnet.

Extremwetter: Nicht alle Gefahren lassen sich beim Immobilienkauf vorab erkennen

Immobilie – Fachliche Beratung bei der Besichtigung

Insbesondere wer seine erste Immobilie erwirbt, wird aufgrund der Vielzahl an Informationen mit deren Einordnung an seine Grenzen kommen. Und worauf ist bei der Besichtigung zu achten? In dieser Situation kann die Hinzuziehung eines Sachverständigen sinnvoll sein.

Leider besitzen auch Feuchleute keinen Röntgenblick, mit dem man hinter die Putzfassade oder unter das Parkett schauen kann. Mit einem geschulten Blick kann man aber durchaus Anzeichen von baulichen Fehlern erkennen und diese hinsichtlich ihrer Relevanz einordnen. Auch das Fehlen von „typischen“ Unregelmäßigkeiten ist ein (positives) Ergebnis einer Begehung. Je nach Wunsch kann bei einer solchen Begehung im Beisein des Verkäufers auf die entsprechenden Auffälligkeiten hingewiesen werden oder aber im Nachgang eine Besprechung unter vier Augen erfolgen. Typische Fragestellungen betreffen dabei die Einbausituation der Fenster und Rollladenkästen, Risse in Wänden und Decken, auffällige Feuchtstellen oder Schimmelpilzbildungen und die Abdichtung des Bodens oder Kellers sowie die Dachflächen.

Werden Schäden festgestellt, kann eine mögliche Sanierung und der zu erwartende Aufwand besprochen werden. Auch die grundsätzliche Möglichkeit von Umbauten der Bausubstanz und Änderungen (z. B. die Installation einer PV-Anlage auf dem Dach) können beurteilt oder zumindest hinsichtlich der erforderlichen Maßnahmen bewertet werden. Gibt es allgemeine technische Fragen oder Erläuterungsbedarf zu den vorgenannten Informationen, lassen sich diese meist vor Ort klären.

Immobilie – auf dem Weg zum neuen Heim

Die hier angesprochenen Hinweise betreffen nur die bauliche Seite der neuen Immobilie.

Es ist dringend zu empfehlen, vor dem Einstieg in die Suche nach dem neuen Heim die Möglichkeit der Finanzierung zu überprüfen. Kommen Zweifel an der Höhe des Kaufpreises auf, kann ein „Sachverständiger für die Wertermittlung bebauter und unbebauter Grundstücke“ eine Schätzung oder eine Ermittlung des Verkehrswertes durchführen. Möglicherweise ist auch eine Rücksprache mit dem Steuerberater sinnvoll, um vorab steuerliche Auswirkungen einschätzen zu können. Ist der Kauf schließlich beschlossen, sind mögliche Belastungen oder Dienstbarkeiten, die im Grundbuch eingetragen sind, mit dem Notar zu besprechen.

Je nach Einzelfall gibt es viele Fragen zu klären und Punkte abzuarbeiten, bis mit der Vertragsunterzeichung die Immobilie zum Eigenheim wird. Wenn es soweit ist, wünsche ich Ihnen viel Freude im neuen Heim.

Holz oder Stein? – Eine Glaubensfrage?

Wer einen Neubau plant, wird irgendwann vor der Frage stehen, ob der dominierende Baustoff Holz oder Stein sein soll. Glaubt man der Werbung, beanspruchen Baugeschäfte und Zimmereien jeweils die gewichtigeren Argumente für den eigenen Baustoff. So scheint sich dieses Thema zu einer sehr emotionalen Frage zu entwickeln, obwohl es durchaus auch ganz sachliche Gründe gibt, sich für eine Bauweise zu entscheiden.

Arten der Verformungen

Wenn im Bauwesen von Verformungen die Rede ist, sind üblicherweise keine verbogenen Rollläden oder verschobene Dachziegel gemeint. Mit Verformungen werden die lastbedingten Bauteildurchbiegungen, die Längenänderungen unter Temperatureinfluss, aber auch die Größenänderungen durch Quellen und Schwinden bezeichnet.

Pilze – Die dritte Art der Lebewesen

Neben den Tieren und den Pflanzen werden die Pilze als eigenständige Form von Lebewesen bezeichnet. Die Ausprägung dieser Lebensform kann dabei ganz unterschiedlich sein. Vom Speisepilz aus dem Wald, über den Edelschimmel auf dem Käse, zum Schimmelpilz an Oberflächen der Wohnung, bis hin zu Fäulnispilzen im Holz, ändert sich nicht nur das Aussehen, sondern auch die Akzeptanz im menschlichen Lebensraum.

Treppen – Der Begriff im Bauwesen

Als Teil von Verkehrswegen erfüllen Treppen eine wichtige Aufgabe um Höhenunterschiede zu überwinden. Deshalb gibt es nicht nur allgemeine Hinweise zur Ausführung von Treppen in den jeweiligen Normen, sondern auch konkrete Anforderungen in den Landesbauordnungen. Insbesondere die sichere Begehbarkeit und die Benutzbarkeit im Brandfall stehen im Mittelpunkt der öffentlichen Regulierung.

Estrich – Definition

Die offizielle Definition von Estrich in der dafür vorgesehenen Norm DIN EN 13318 ist für Laien holprig zu lesen. Dies liegt vor allem an dem Versuch der Verfasser, eine europaweit länderübergreifende Beschreibung zu finden. Vereinfacht kann man sagen, dass ein Estrich auf einer vorhandenen Bodenunterkonstruktion aufgebracht wird, um einerseits ein bestimmtes Höhenniveau zu erreichen und

Bauzustandsfeststellung durch Messmethoden

Grundlage für die Ursachenermittlung von Bauschäden oder für die Schlichtung von Streitigkeiten ist immer eine objektive Analyse und Beschreibung des Sachverhalts. Zwar lassen sich fast alle bautechnischen Probleme sachlich wiedergeben, dennoch ermöglicht erst die Einordnung der jeweiligen Thematik in ein Einheitensystem die Beurteilung eines möglichen Fehlers.

Schädliche Vibrationen durch Straßenbaustelle!

Beinahe so oft, wie über schlechte Straßen genörgelt wird, wird über die Beeinträchtigungen durch Straßenbaustellen lamentiert. Nicht nur die Einschränkungen durch gesperrte oder geänderte Straßenführungen sind dabei das Problem, sondern die Vibrationen und Erschütterungen

Teil 2: Einsatz im Bauwesen

Holz – Baustoff mit Vielfalt!

Der prominenteste Vertreter der Holzbaustoffe ist das Schnittholz. Aus Baumstämmen werden im Sägewerk Kanthölzer, Bretter und Latten geschnitten, die nach Zuschnitt unmittelbar im Baufortschritt verwendet werden können. Nicht mehr wegzudenken sind jedoch auch eine ganze Reihe von Holzwerkstoffen.

Teil 1: Nachwachsender Rohstoff

Holz – Ein Überblick

Auch wenn es nicht immer augenfällig ist, Holz ist aus unserem Alltag kaum wegzudenken. Schon in lebender Form als Wälder und Bäume in Parks und Gärten faszinieren die teilweise mächtigen Pflanzen und tragen nicht unwesentlich zu unserem Ökosystem bei.

Standsicherheit – Grundvoraussetzung für ein Bauwerk

Wer sich ein Bauwerk erstellen lässt, möchte dieses auch gefahrlos nutzen können. Dieser selbstverständlich erscheinende Wunsch nach einem sicheren Bauwerk ist seit mehr als 4000 Jahren in Vorschriften und Gesetzen verankert. Der Begriff Standsicherheit drückt dabei aus, dass das Bauwerk mit ausreichenden Reserven gefahrlos seine Funktion erfüllt.

Stahlbeton – die Bauweise mit dem Riss im Beton

Risse im Bauwerk sind wahrscheinlich die häufigste Ursache für Meinungsverschiedenheiten zwischen dem Bauherrn und der ausführenden Firma. Um so erstaunlicher mag es klingen, wenn bei der Stahlbetonbauweise bewusst eine Rissbildung angestrebt wird.

Die Ursache liegt in der unterschiedlichen Elastizität der Baustoffe Beton und Stahl.

Ausblühungen – Was ist gemeint?

Üblicherweise werden mit dem Begriff Ausblühung im Bauwesen weiße fleckenförmige Beläge an der Bauteiloberfläche (z. B. Wandflächen) gemeint.

Die Ursache für die Ausblühungen liegt im Inneren des Baustoffs und tritt meist an Beton- oder Ziegelbauwerken auf. Mit der Durchfeuchtung des Baustoffs durch Anmachwasser oder durch Niederschlag bzw.

Renovieren, sanieren, modernisieren, restaurieren …?

Das Problem ist klar. Bauwerke unterliegen einer ständigen Abnutzung. Sei es von außen durch Umwelteinflüsse oder von innen durch die Nutzung des Bauwerks. Um einen möglichst langen Betrieb des Gebäudes gewährleisten zu können, sind laufende Unterhaltsmaßnahmen erforderlich.

Holzbau – Eine Bauweise mit Tradition

Die Grundidee, Bäume als Rohstoff für die Herstellung von Gebäuden zu verwenden, hat eine lange Geschichte. So wie die Pfahlbauten am Bodensee könnte die Bauweise vor 5000 bis 10.000 Jahren ausgesehen haben. Seit man Holz bearbeiten kann, wird es nicht nur für Werkzeuge oder Möbel, sondern auch für den Holzbau verwendet.

Beton und Stahlbeton – „Der Baustoff des Jahrhunderts“

In der Nachkriegszeit, der Zeit des Wiederaufbaus, sagte der damalige Bundespräsident Theodor Heuss: „Beton ist der Baustoff unseres Jahrhunderts.“ Eine Feststellung, die auch im neuen Jahrhundert seine Bedeutung nicht verloren hat. Dabei blickt der Baustoff Beton schon auf eine mindestens 2000 Jahre lange Geschichte zurück.

Mauerwerk ganz einfach – Stein auf Stein!

„Stein auf Stein, das Häuschen wird bald fertig sein.“ Diesen Gedanken aus dem bekannten Kinderlied hatten wohl schon die Menschen im 5. Jahrtausend vor Christus. Archäologische Funde belegen, dass zu dieser Zeit bereits Mauerwerksbauten errichtet wurden.

Wozu braucht man einen Putz?

Außenputz, Innenputz, Wandputz, Deckenputz, Sockelputz – Putze sind Mörtelschichten, die an der Außen- und/oder Innenseite von Wänden und an der Unterseite von Decken aufgebracht werden. Sie haben üblicherweise zwei wesentliche Funktionen. Einerseits schützen sie den dahinter liegenden Baustoff. Dies gilt vor allem für Außenputze, die Witterungseinflüsse vom Mauerwerk fern halten.

Brandschutz bei Bauwerken

Der Wunsch, Bauwerke gegen Brandeinwirkung zu schützen, reicht weit in die Vergangenheit zurück. So ist es auch nicht verwunderlich, dass die ersten Bauvorschriften neben der Standsicherheit auch Vorgaben zum Schutz vor Feuer und zur Vermeidung von Bränden und deren Ausbreitung enthielten.

Die Vorschriften beruhen bis heute auf den Erfahrungen durch Schadensereignisse. Ein wesentliches Ziel ist,

Die Fuge im Bauwesen

Im Baubereich gibt es eine Vielzahl von Fugen. Mit dem Begriff Fuge bezeichnet man dabei Stoßstellen gleichartiger oder unterschiedlicher Materialien mit mehr oder weniger Zwischenraum. Durch Arbeitsfugen werden Bauteile getrennt, um den Bauablauf zu vereinfachen. Dehnfugen ermöglichen das Ausdehnen oder Zusammenziehen von Bauteilen, beispielsweise bei Temperaturänderungen. Anschlussfugen ergeben sich